Работа профессионала, или - за что 5
процентов?
Поговорим о
формировании стоимости на риэлтерскую услугу.
Безусловно, стоимость
услуг риэлтера не может быть "шаблонной" и всегда возможны вариации -
в зависимости от стоимости объекта, классификации клиента (повторное обращение,
клиент уже имеющий договорные обязательства с АН-к примеру, эксклюзивный
договор, итд)- то есть фиксированная стоимость услуг может мотивированно быть
изменена (уменьшена) непосредственно по согласованию с менеджментом Агентства
Недвижимости.
Подчеркиваю - мотивированно, поскольку такое понятие, как
"торг" не лежит в основе формирования цены за риэлтерскую услугу.
Итак, по мнению АН
"Беєрнес" скидка
может быть предоставлена:
- В случае, если
заказчик заключил эксклюзивный договор с Агентством и через это же Агентство
приобретает себе жилье взамен
- В случае, если
стоимость объекта превышает 100000 долларов США (в каждом агентстве разный
подход к формированию верхнего порога цены для рассмотрения возможности
предоставления скидки)
- В случае подписания
покупателем эксклюзивного договора с агентством на поиск объекта недвижимости
- В других случаях -
на усмотрение менеджмента Агентства Недвижимости.
Другие случаи -
имеется ввиду, если у клиента действительно экстраординарная финансовая
ситуация, и не предоставление скидки может привести к срыву сделки.
Других оснований для
скидки за риэлтерскую услугу не существует!
И подчеркну - вопрос
снижения стоимости риэлтерской услуги лежит в компетенции именно менеджмента
Агентства - но никак не в компетенции риэлтера.
Из чего же складывается стандартная риэлтерская услуга и за что
оплачивается такая сумма?
Поговорим об этом в
этой статье.
Со стороны, говорят
многие, кажется все просто - обратился к риэлтеру - тот показал квартиры-помог оформить
договор о намерениях (задаток), собрал нулевки
(справки об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам). посидел на сделке...
И за это 5 процентов? Давайте же посмотрим и проанализируем фактическую работу,
которую проводит риэлтер в цепочке "Обращение"- "Сделка".
1) Наиболее частый
способ нахождения риэлтором и покупателем друг друга - рекламные объявления, размещенные риелтором в печатном
рекламном издании, интернете или иным способом (к примеру, рекламные листовки
итд) В этой рекламе риэлтер указал конкретный
объект или перечень объектов, которые привлекли Ваше внимание. Этот объект или
перечень объектов - как не парадоксально для Вас это звучит - результат ежедневной работы риэлтера с информацией, отслеживания
тенденций рынка, аналитика, прозвон информации для уточнения возможного люфта
(изменения) цены и так далее. Из всей базы данных - риэлтер, с чутьем маркетолога, выбирает именно те
объекты, которые, возможно, могут Вас заинтересовать, объекты, на которые есть
спрос на рынке недвижимости. И - разместил свое объявление в том издании,
которое читают в поиске варианта для покупки жилья потенциальные покупатели на
рекламируемый объект. То есть, риэлтер сделал два первых шага
- Информация
- Реклама
2) Вы позвонили
риэлтеру для получения более конкретной информации по рекламируемому объекту
(объектам). Зачастую, формат рекламного объявления ограничивается 20 словами, и
в полной мере описать все плюсы и минусы объекта не представляется возможным. В
телефонном режиме происходит Ваша первая вербальная коммуникация с риэлтером, в
которой профессионал рынка недвижимости более конкретно, вплоть до мелочей,
расскажет Вам об объекте, расскажет все преимущества и недостатки. В случае
Вашей заинтересованности рекламируемым объектом - организует просмотр объекта на компромиссное для вас и продавца
недвижимости время. В случае же, если объект Вас не заинтересовал по каким то
параметрам-риэлтер внимательно выслушает Ваши требования к подыскиваемому
жилью, задаст уточняющие вопросы - и предложит Вам другие варианты, которые
подходят по всем заданным Вами параметрам, или попросит паузу (время) для поиска и формирования
предложения по требуемым именно Вам вариантам
3) Профессиональный риэлтор
постоянно с Вами на связи, предлагает
варианты, описывает положение дел на рынке недвижимости на текущий момент,
рыночные цены и тд. И вот предложение
для Вас сформировано - и можно приступать к осмотру. Риэлтор организовывает
встречу и просмотр вариантов. Сразу замечу -
на первую встречу с риэлтором необходимо обязательно взять с собой свой паспорт
- для подписания договора на оказание информационно-консультационных услуг. В
случае отсутствия у Вас паспорта, риэлтор просто не имеет права предоставлять
Вам услугу и показывать подготовленные для Вас квартиры (обычно, риэлтера,
который нарушает это правило, увольняют - и в другие крупные АН ему путь уже
закрыт навсегда)
4) Вы работаете с риэлтором,
осматриваете предложенные им варианты. И- вроде..
вот эта квартира интересна. И ремонт. И планировка.. и этаж-В общем, все о чем
и мечталось! БЕРУ!!! возглашаете Вы!
на этом - 20 % работы
риэлтора закончено.. Не 90 %, как некоторые думают.. а 20. (хотя в
агентствах-однодневках это действительно все 90 %, но сейчас не о них, а о
профессиональных Агентствах Недвижимости)
5) Риэлтор осуществляет первичную проверку
правоустанавливающих документов, техпаспорта, паспортов владельцев жилья.
Первичную -потому что более "глубокую" делают в Агентствах
недвижимости другие специалисты- эксперты, начальники отдела, юристы ) Так же, риэлтор
выясняет условия продажи - не всякую ведь квартиру, которая Вам понравилась,
возможно будет приобрести в Вашей ситуации - к примеру, Вам надо купить и
заселиться в течении 1 месяца, а продавцам надо найти взамен жилье, да еще и
опекунский совет.. и перепланировку. В общем - месяца на 2 минимум! Есть у Вас столько времени? Риэлтер-профессионал узнает все нюансы продажи,
проверит документы, технический паспорт - на предмет неузаконенных
перепланировок, поможет прийти Вам и продавцу объекта к компромиссу-по
стоимости объекта, условиям продажи и другим спорным вопросам.
6)После нахождения компромисса по всем вопросам риэлтор
назначит Вам время для посещения офиса Агентства и заключения договора о
намерениях (задатка). В этом договоре будут на "бумаге" отражено все,
о чем Вы и продавцы объекта договорились между собой - стоимость, за которую
приобретается недвижимость, срок, до которого должна быть произведена сделка
купли продажи, срок выселения (освобождения)
объекта, срок снятия с регистрации(выписки), погашения коммунальных
задолженностей и так далее. Перед заключением договора о намерениях, эксперт
агентства выяснит вопрос об отсутствии запрета на отчуждение недвижимости - нет
ли на ней "ареста", нет ли на покупателях или продавцах запретов,
которые препятствовали бы заключению сделки купли-продажи. Такая проверка
производится 2 раза - до заключения договора о намерениях и непосредственно
перед подписание договора купли-продажи.
7) После подписания
договора о намерениях начинается основная работа Агентства по недвижимости.
- история квартиры
изучаются процессы
перехода прав собственности на приобретаемый Вами объект. Ведь, если, к
примеру, в одной из предшествующих Вашей, были нарушены, к примеру, права
несовершеннолетних или малолетних, либо была заключена мнимая сделка, либо были
незаконно лишены права на собственность лица, имеющие право на приватизацию, и
еще более 100 причин - тогда в дальнейшем Вы вполне рискуете потерять квартиру.
- коммунальные
задолженности
Риэлтор проверяет, что действительно продавец про платил все коммунальные задолженности, и
Вы купите квартиру, свободную от долгов
- контроль снятия с
регистрации
- консультации
продавца и покупателя
В процессе подготовки
к сделке всегда возникают вопросы и у продавца, и у покупателя-вопросы по
юридической части, или непосредственно по риэлтерской работе (к примеру,
опекунский совет, наследство, узаконение перепланировки)- Вы, как клиент
агентства, в любое удобное для вас время можете получить консультацию в
Агентстве.
- организация нотариального оформления
- подготовка и (или)
контроль подготовки документов (вытяг с реестра прав собственности итд)
- проверка снятия с
регистрации-все ли продавцы выписаны, не остались ли зарегистрированные в
квартире лица( очень серьезный момент, к нему, как правило, подходят очень
ответственно)
8) Итак, ближе, как говорится, к сделке.
Действия риэлтора
- Перед сделкой еще
раз проверяем объект, который Вы сегодня покупаете- все ли, как договаривались, произведены ли в квартире изменения (к
примеру, сорвали линолеум, розетки(бывает и такое), произвели другие действия,
которые нарушают предварительно достигнутые письменные договоренности
- проверка денег Перед подписанием договора купли-продажи Вы
и продавец идете, в так называемую, комнату для расчетов. При необходимости,
профессиональный риэлтор расскажет Вам, как проверить - не фальшивые ли купюры
- хотя, проверять и нести за это ответственность, все таки придётся именно Вам
- риэлтор не эксперт по банкнотам. Есть и иные варианты и методы проверки,
работающий с вами профессионал рынка недвижимости обязательно об этом расскажет
- вычитка нотариального
договора
- проверка соблюдения
договоренностей
- решение спорных и
конфликтных ситуаций
-средства под
«выписку» и освобождение объекта после сделки В случае, если Продавец не снят с
регистрации до сделки купли-продажи, Агентство Недвижимости оставляет у себя
залоговую сумму, которая будет возвращена продавцу немедленно после снятия с
регистрации (залоговая сумма должна находиться непосредственно в офисе
Агентства, но никак не у агента.
- регистрация права
собственности
после заключения
договора купли-продажи, необходимо зарегистрировать этот договор в БТИ- пройти
государственную регистрацию
9) В случае, если к
моменту сделки продавец не передал Вам ключи (не освободил недвижимость),
вместе с риэлтером, в срок, оговоренный Вами и продавцом для освобождения, Вы
едите к продавцу для проверки объекта и заключения акта приема-передачи объекта
покупателю В этой статье я попытался частично рассказать о подводной кухне,
действительных шагах, которые выполняет риэлтер и агентство на пути к сделке.
Умышленно не пишу о других расходах АН-оплата юриста, содержание или аренда
офиса(офисов), зарплата обслуживающему персоналу и так далее.
Надеюсь, после
прочтения данной статьи, вопрос-за что 5 % -отпадет сам собой и Вы совсем
другими глазами посмотрите на риэлтерский труд - ТРУД ПРОФЕССИОНАЛЬНОГО
РИЭЛТЕРА!
источник – www.an-krepost.com
|